錢從“樓”中來：險資加碼收租型資產(chǎn)
2025-10-15 10:47:50
來源：中國證券報
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“十一”假期前，華夏凱德商業(yè)REIT上市，底層資產(chǎn)為廣州、長沙核心商圈的兩個成熟購物中心。該項目重要投資者中又見險資身影——財信人壽作為最大份額的外部投資人，正式參與戰(zhàn)略配售。近兩三年間，險資通過直接或間接方式，不斷加碼對存量商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、長租公寓等領(lǐng)域的投資。
“我們這兩年投資的辦公樓項目基本處于滿租狀態(tài)，租金收入還不錯，雖然不是買在價格最低點，更多是‘偏左側(cè)布局’，但通過逐漸布局，在成本與收益之間取得了較好的平衡?！北本┮患译U企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國證券報記者。
多位業(yè)內(nèi)人士透露，經(jīng)過一段時間調(diào)整，部分高品質(zhì)不動產(chǎn)已顯現(xiàn)性價比，讓險資等來了入手時機。在票息承壓背景下，出租率高且租約穩(wěn)定、現(xiàn)金流充裕并具有長期增值潛力的收租型資產(chǎn)越來越成為險資眼中的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。
出租率是重要考量指標(biāo)
近日，記者從湖南省首家本土保險法人機構(gòu)財信人壽獲悉，該公司作為最大份額的外部投資人，正式參與華夏凱德商業(yè)REIT戰(zhàn)略配售，此次投資金額約5000萬元。華夏凱德商業(yè)REIT于9月29日在上交所上市，其重要首發(fā)資產(chǎn)長沙凱德廣場雨花亭項目位于湖南省長沙市雨花區(qū)，總建筑面積7.5萬平方米，出租率約97%。
“華夏凱德REIT基本面堅實，收入穩(wěn)定且構(gòu)成多元，長期回報值得期待?！必斝湃藟郾硎?，近年來，在不動產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施投資領(lǐng)域，公司持續(xù)推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：投資品種從非標(biāo)私募產(chǎn)品轉(zhuǎn)向公募REITs、持有型ABS等標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，投資策略從傳統(tǒng)商辦領(lǐng)域拓展至公用事業(yè)、能源、保租房、數(shù)據(jù)中心等賽道。
借由REITs等方式加大對不動產(chǎn)的投資力度，已經(jīng)成為不少險資機構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)動作。以首批消費類公募REITs中的華夏華潤商業(yè)REIT為例，中國人壽系統(tǒng)內(nèi)資金共認(rèn)購約6.86億元，占總募集規(guī)模的10%，成為該REIT第一大外部投資人。
近年來，險企布局商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓等資產(chǎn)的力度持續(xù)加大。據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會披露的信息，今年以來，中國人壽、太平洋人壽、平安人壽、建信人壽等險企公布了十余筆大額不動產(chǎn)投資，合計新增投資數(shù)十億元，較去年同期顯著增加，標(biāo)的集中在商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)等收租型資產(chǎn)。
部分險資機構(gòu)還通過私募股權(quán)基金收購不動產(chǎn)項目公司股權(quán)。對萬達(dá)系商業(yè)地產(chǎn)的項目公司股權(quán)的收購中，險資系私募基金扮演了重要角色，其背后的新華保險、陽光人壽、大家保險、太保資本、中銀三星人壽等險資機構(gòu)，已將多座萬達(dá)廣場收入麾下。
今年年初，中郵保險作為領(lǐng)投機構(gòu)，簽訂上海博華廣場不動產(chǎn)專項基金投資協(xié)議。博華廣場坐落于上海市南京西路商圈，是區(qū)域內(nèi)稀缺的優(yōu)質(zhì)辦公樓。2023年和2024年，該險企還先后受讓大悅城旗下中糧·置地廣場項目、投資西安啟迪中心項目。
“西安的項目有超長期的穩(wěn)定租戶，無論是資本化率還是內(nèi)部收益率，投資回報都基本確定，屬于類固收項目；上海和北京的項目都屬于核心區(qū)域、核心地段的核心不動產(chǎn)，在投資過程中重視租約、未來潛在租約及相關(guān)風(fēng)險，這兩宗不動產(chǎn)現(xiàn)在的出租和運營效率都很高，簡單計算的凈運營收益率在4%左右或以上?！敝朽]保險總經(jīng)理李學(xué)軍此前介紹。
租賃住房的新核心買家
近期，出資額為45億元的天津家寓股權(quán)投資基金合伙企業(yè)投入運作，其合伙人包括大家人壽、友邦人壽、中宏人壽、復(fù)星保德信人壽等多家保險公司。該基金由大家投控發(fā)起，將重點布局北京、上海等一線城市的保障性租賃住房項目。大家投控相關(guān)人士稱，該基金為保險業(yè)首只增值策略長租住房基金，致力于通過市場化、專業(yè)化運營，提升資產(chǎn)效益與服務(wù)水平。
今年以來，險資加速崛起成為租賃住房市場的新核心買家。7月，友邦人壽通過參與私募股權(quán)基金，收購提供2200余套保租房的上海松江柚米社區(qū)。此前，新華保險聯(lián)合大家人壽、萬科集團(tuán)旗下住房租賃平臺等設(shè)立萬新金石基金，收購廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)100%股權(quán)，預(yù)計可提供7700余套保租房。此前，中國平安、中國人壽等也通過REITs布局租賃住房。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，租賃住房（長租公寓）資產(chǎn)具有低波動、長周期、現(xiàn)金流可預(yù)期屬性，契合險資對安全性與穩(wěn)定性的核心訴求。同時，政策層面也逐步構(gòu)筑起募投管退鏈條，為險資布局鋪平道路。
“長租公寓投資久期較長，主要通過穩(wěn)定的租金收入獲得持續(xù)性的當(dāng)期現(xiàn)金流，且租金收入能夠伴隨通貨膨脹指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步提升，有利于險資規(guī)避短期金融市場波動。長租公寓具有跨周期、波動小、與金融市場短期流動性相關(guān)性較低的特點，適合以長期穩(wěn)定收益、長周期抗擊通脹、風(fēng)險規(guī)避為目標(biāo)的險資配置。”大家投控相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
政策窗口的進(jìn)一步打開也為險資入局加力。2022年2月，原銀保監(jiān)會、住建部聯(lián)合出臺《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，支持險資通過直接投資或認(rèn)購債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持。2024年，央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》提出，險資可通過債權(quán)、股權(quán)等方式參與長期租賃住房的投資、開發(fā)和運營。
募投管退閉環(huán)漸漸成形，特別是退出渠道的暢通，解決了險資的后顧之憂。
大家投控相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過公募REITs可將流動性較低的長租公寓項目，轉(zhuǎn)換為流動性較好的金融產(chǎn)品份額，有助于盤活現(xiàn)有長租公寓存量，打通從開發(fā)基金到核心基金，再到REITs的資本閉環(huán)。
業(yè)內(nèi)人士稱，租賃住房領(lǐng)域公募REITs底層資產(chǎn)包括保障性租賃住房項目、公共租賃住房項目、市場化租賃住房項目，以及園區(qū)配套租賃住房項目等，都有潛力通過公募REITs進(jìn)行融資。
謹(jǐn)慎的收租者
在投資基本盤固收類資產(chǎn)收益率下行背景下，險資對能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的其他資產(chǎn)的訴求更加迫切。在票息承壓背景下，為了緩解凈資產(chǎn)收益率下行壓力，險資紛紛開拓其他穩(wěn)定現(xiàn)金流的來源，高股息資產(chǎn)、收租型資產(chǎn)等均是發(fā)力方向。探尋優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定的收益來源，成為險資應(yīng)對資產(chǎn)荒、助力資產(chǎn)負(fù)債匹配的重要方向之一。
業(yè)內(nèi)人士表示，險資就像一位“謹(jǐn)慎的收租者”，中意那些運營記錄良好、不愁租客、租金流水清晰的“樓”。有成熟運營基礎(chǔ)的收租型資產(chǎn)，具有長周期、現(xiàn)金流穩(wěn)定等特性，匹配險資長錢長投特征，貼合險資長期投資需求，同時一些核心資產(chǎn)當(dāng)前估值相對較低，且在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計中，險資投資人在分配項目收益時享有優(yōu)先權(quán)，為險資投資再添一層保障，此類資產(chǎn)有望為險資帶來“租金+增值”雙重收益。
克而瑞研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園等不動產(chǎn)投資不僅能夠容納大體量資金，還能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，甚至?xí)蛩诎鍓K的發(fā)展而產(chǎn)生一定的溢價，與險資在投資期限、風(fēng)險偏好上十分契合。
“險資規(guī)模大、期限長，一般需要投資能長期產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。而核心城市的住房租賃項目和優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目空置率較低，租金收入相對穩(wěn)定。在當(dāng)前的低利率環(huán)境下，能夠為險資提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和相對較高的收益率，符合險資注重資產(chǎn)安全性、收益穩(wěn)定性、可獲得長期現(xiàn)金流的要求?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，在政策支持與退出機制完善的雙重驅(qū)動下，未來險資有望更多聚焦于核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，近年來，險資對于長租公寓、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)的投資顯著增加，加速探索存量不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資機會。
仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場負(fù)責(zé)人龐樹東表示，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)能夠提供穩(wěn)定的投資回報。對于險資來說，增加核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置不僅可以有效分散投資風(fēng)險，更能為其投資組合帶來穩(wěn)健的收益。
“當(dāng)前一線城市商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率維持在5.5%至6.5%，這一穩(wěn)定的收益水平對提升險資的整體投資回報具有顯著的正面效應(yīng)?！饼嫎鋿|表示，“在上海這樣的核心城市，商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率與10年期國債收益率之間的差異突出，進(jìn)一步彰顯了商業(yè)地產(chǎn)的吸引力?！保ū緢笥浾哐﹁?/p>
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